Xây Nhà Mất Bao Lâu? Thời Gian Thi Công Nhà 2, 3, 4 Tầng Và Biệt Thự

"Xây nhà mất bao lâu?" là câu hỏi gần như gia chủ nào cũng đặt ra trước khi ký hợp đồng, vì nó quyết định thời gian phải đi thuê nhà, ngày dọn về và cả việc chọn ngày khởi công. Bài này tổng hợp thời gian thi công tham khảo cho nhà 2, 3, 4 tầng và biệt thự tại Hà Nội, chia theo từng giai đoạn, kèm những yếu tố hay làm chậm tiến độ.

Trả lời nhanh (tính từ ngày khởi công đến bàn giao, nhà phố khoảng 50–100 m² sàn mỗi tầng, xây trọn gói):

Chưa tính thời gian thiết kế và xin giấy phép trước khi khởi công. Con số thực tế của từng công trình phụ thuộc diện tích, loại móng, vị trí thi công và mức độ hoàn thiện, nên được ghi rõ trong hợp đồng.

Trước khi khởi công: thiết kế và giấy phép

Đây là giai đoạn hay bị tính thiếu. Gia chủ nên dự trù:

• Khảo sát và thiết kế: lên phương án mặt bằng, chốt phối cảnh, rồi triển khai hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước. Với nhà phố, thường mất vài tuần, phụ thuộc nhiều vào việc gia đình chốt phương án nhanh hay chậm.
• Giấy phép xây dựng: thời gian tuỳ địa phương và hồ sơ có đủ ngay từ đầu hay không. Một số trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn phép nhưng vẫn phải thông báo khởi công. Xem xin giấy phép xây dựng cần những gì và các trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.
• Dự toán, chọn nhà thầu, ký hợp đồng: nên có bảng vật tư và dự toán theo bản vẽ trước khi ký.

Nếu đã chọn ngày khởi công theo tuổi, nên bắt đầu thiết kế trước ngày đó ít nhất 2–3 tháng. Xem thêm xem tuổi xây nhà năm 2027.

Thời gian từng giai đoạn thi công

1. Chuẩn bị mặt bằng và móng

• Phá dỡ nhà cũ (nếu có): vài ngày đến 2 tuần, lâu hơn khi nhà nằm sâu trong ngõ phải chở phế thải bằng xe nhỏ.
• Ép cọc: thường vài ngày với nhà phố, tuỳ số lượng cọc và chiều sâu. Sau đó cần thời gian chờ kết quả, nghiệm thu cọc.
• Đào đất, đổ bê tông lót, làm đài móng, giằng móng: khoảng 1–3 tuần.

2. Phần thô từng tầng

Mỗi tầng gồm: dựng thép và cốp pha cột, đổ cột, dựng cốp pha và thép dầm sàn, đổ bê tông sàn, bảo dưỡng, rồi xây tường. Với nhà phố, mỗi tầng thường mất khoảng 10–15 ngày.

Tiến độ phần thô bị giới hạn bởi thời gian chờ bê tông đủ cường độ trước khi tháo cốp pha và thi công tầng trên. Thời điểm tháo cốp pha đáy sàn, dầm phụ thuộc nhịp kết cấu và nhiệt độ, do kỹ sư quyết định theo tiêu chuẩn. Không nên ép tháo sớm để chạy tiến độ. Đọc thêm: thời gian tháo cốp pha mái, đổ mái bê tông sau bao nhiêu ngày được thi công tiếp và cách bảo dưỡng bê tông sau khi đổ.

Song song với phần thô là đi ống điện nước âm tường, âm sàn và chống thấm các vị trí sàn vệ sinh, sân thượng, mái.

3. Phần hoàn thiện

Trát tường, cán nền, ốp lát, bả sơn, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, lan can, cầu thang. Giai đoạn này nhiều đầu việc chồng nhau nên dễ chậm nhất, nhất là khi:

• Vật tư phải đặt hàng trước: cửa nhôm kính, cửa gỗ, đá ốp, lan can kính, thang máy gia đình. Những hạng mục này cần đo thực tế sau khi xây xong và có thời gian sản xuất riêng.
• Gia chủ chưa chốt mẫu gạch, sơn, thiết bị khi đội thợ đã sẵn sàng.

4. Nghiệm thu, vệ sinh và bàn giao

Khoảng 1–2 tuần cho vệ sinh công nghiệp, chạy thử điện nước, xử lý các lỗi nhỏ và lập biên bản bàn giao. Xem bàn giao nhà xây trọn gói cần kiểm tra những hạng mục nào.

Những yếu tố làm nhà xây lâu hơn dự kiến

• Nhà trong ngõ nhỏ: xe bê tông, xe vật liệu không vào được, phải trung chuyển hoặc trộn tại chỗ, hạn chế giờ vận chuyển. Xem kinh nghiệm xây nhà trong ngõ nhỏ Hà Nội.
• Mùa mưa: ở Hà Nội khoảng tháng 5 đến tháng 9, mưa lớn làm ngừng đổ bê tông, đào móng.
• Tết Nguyên đán: thợ thường nghỉ 2–3 tuần quanh Tết, giá nhân công và vật liệu cũng hay tăng trước Tết.
• Thay đổi thiết kế giữa chừng: thêm tầng tum, đổi vị trí cầu thang, đổi vật liệu hoàn thiện. Mỗi thay đổi đều kéo theo bóc tách lại khối lượng và đặt lại vật tư.
• Thủ tục và hàng xóm: khiếu nại của nhà liền kề, kiểm tra trật tự xây dựng nếu hồ sơ chưa đầy đủ.
• Thanh toán không đúng đợt: nhà thầu không đủ vốn ứng vật tư cho giai đoạn tiếp theo.

Làm sao để xây nhà đúng tiến độ?

1. Chốt thiết kế và vật tư trước khi khởi công: càng ít thay đổi giữa chừng càng nhanh.
2. Ghi tiến độ vào hợp đồng: có ngày bắt đầu, ngày hoàn thành từng giai đoạn, điều khoản khi chậm tiến độ và các trường hợp được gia hạn (mưa bão, thay đổi thiết kế do gia chủ). Xem nhà thầu cam kết tiến độ cần ghi gì trong hợp đồng.
3. Theo dõi theo mốc, không theo cảm tính: đối chiếu tiến độ thực tế với bảng tiến độ sau mỗi đợt nghiệm thu. Xem giám sát thi công nhà trọn gói gia chủ cần theo dõi những gì.
4. Đặt sớm các hạng mục cần sản xuất: cửa, đá, thang máy nên chốt mẫu từ khi đang làm phần thô.
5. Chọn thời điểm khởi công: khởi công sau Tết, làm phần thô trước mùa mưa là cách nhiều gia đình ở Hà Nội lựa chọn.

Với hình thức xây nhà trọn gói, một đơn vị chịu trách nhiệm từ thiết kế, xin phép đến thi công nên các giai đoạn nối tiếp nhau liền mạch, gia chủ không phải tự điều phối nhiều đội thợ. Tham khảo thêm quy trình xây nhà từ A đến Z, xây nhà phố 3 tầng trọn gói và xây nhà phố 4 tầng trọn gói tại Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà 3 tầng mất bao lâu?

Khoảng 4–5 tháng từ khởi công đến bàn giao với nhà phố thông thường, trong đó phần thô khoảng 2–2,5 tháng. Chưa tính thời gian thiết kế và xin phép.

Xây nhà 2 tầng mất bao lâu?

Khoảng 3–4 tháng nếu mặt bằng thuận lợi và vật tư hoàn thiện đã chốt từ đầu.

Xây biệt thự mất bao lâu?

Thường từ 6 tháng đến gần 1 năm, tuỳ diện tích, kiến trúc (hiện đại hay tân cổ điển nhiều chi tiết) và mức độ hoàn thiện nội thất, sân vườn.

Có nên xây nhà vào mùa mưa không?

Vẫn xây được nếu có biện pháp che chắn và kế hoạch đổ bê tông theo thời tiết. Nên dự trù thêm thời gian, tránh để móng và sàn mái thi công đúng giai đoạn mưa nhiều nhất.

Thời gian trong bài là mức tham khảo cho nhà ở dân dụng tại Hà Nội. Tiến độ cụ thể của từng công trình được lập theo bản vẽ và ghi trong hợp đồng thi công.